新宿まで5分、1万円前半の坪単価。笹塚・幡ヶ谷・初台のオフィスが意外と穴場かも?

オフィスの賃料相場はエリアによって実に様々! 住宅同様、人気のエリアだと当然賃料は上がります。そしてこの「人気」というのがなかなかやっかいでして、アクセスがいいなどの合理的な理由もあれば、なんとなくイメージが良くて……といった人気が故に賃料が上がっていくパターンもあります。逆もまたしかり。オフィスの立地としてはポテンシャルがあるはずなのに、イメージが悪く人気が出ない、結果賃料も安めのエリアもあります。

たとえば、ベンチャー・スタートアップに人気の五反田も昔はそうでした。オフィスを構える立地としては山手線の西側で比較的利便性も良く、そのわりに賃料的は安い。十分魅力的であるはずなのに、駅東側の歓楽街のイメージが強くなかなか候補には挙がってこないエリアでした。それが賃料の安さに目をつけた賢い企業がぽつりぽつりと移転してきて、いまやベンチャー・スタートアップの集積地になるまでに。人気の上昇ゆえ、じわりじわりと賃料が上がっています(と言ってもまだまだ安いですが)。

言い換えると、いまオフィスを構える場所としては「決して人気とは言えない場所」であっても、注目を浴びていないだけでポテンシャルを秘めている可能性があります。それってものすごく賢い移転候補なのかも? 本記事ではそんな知る人ぞ知る「おいしい」オフィスエリアを紹介できればと思います。

笹塚、幡ヶ谷、初台は働く街というよりは、住む街

さて今回ご紹介するのは新宿から西に伸びる、笹塚までの京王線・京王新線のエリアです。「オフィスといえば山手線の沿いor内側」という呪いにも似た固定観念、ありませんか? ちょっとありますよね? ではその呪いが少しでも解けるように、このエリアの魅力を紹介したいと思います。

まずこの笹塚・幡ヶ谷・初台エリアの説明から。新宿を経由するので意外かもですが実は渋谷区に属するエリアです。なんでもこの笹塚、幡ヶ谷、初台に加え、代々木上原近辺のエリアだけで渋谷区の人口の半分を占めているとか。渋谷区らしからぬ下町感で、住む街としても人気で、最近は「ササハタハツまちづくりフューチャーセッション」といった新しいまちづくりの動きも出てきています。

新宿駅の隣駅なのに坪単価1万円前半!?

そんなオフィスとは少し縁遠そうなエリアですが、まずは笹塚から行ってみましょう。駅名は知っていても、なかなか行く機会のない笹塚ですが、実は京王線を使えば巨大ターミナル駅である新宿までは1駅、隣駅なんですね。新宿駅からのJR各線の利用もスムーズです。笹塚は京王新線の始発駅でもあり、そのまま都営新宿線と直通でつながります。沿線には新宿三丁目、市ヶ谷、九段下、神保町といった地下鉄の乗り換え路線豊富な駅がいくつもあり、都心部各所へのアクセスは意外と良好です。

駅の横には店舗、オフィス、住居が含まれる複合施設。ファミリー層も多く、駅周辺は比較的きれいに整備されている

街の雰囲気はどうでしょうか。今回紹介する他の駅も同様ですが、オフィス街というよりは「暮らす街」の色が強めでして、むしろ住んでいる人の方が多い街です。笹塚の改札を抜けると高架下には京王クラウン街が一直線に伸び、両側にはお店が並びます。甲州街道を挟んで南北それぞれに十号通り商店街と地蔵通り商店街が賑わいを見せていて、それ以外にも近隣にはいたるところに店舗が並びます。チェーン店もありますが、どちらかと言うと街に根ざしたお店が多い印象を受けます。ドレッシングが激ウマの老舗イタリアン「キャンティ」なんかはまさに笹塚のお店!って感じですね。

さてそんな笹塚のオフィス物件ですが、坪単価の相場感はざっくり1万円前半あたりのレンジになります。渋谷が2万円台半ば~3万円台前半になってくるので、その1/2~1/3ほどの安さです。例えば駅から徒歩5分の距離で約50坪、坪単価1万500円のオフィス物件があります。新宿から1駅離れるだけでここまで相場が変わるんです。

さらに賃料の安い物件を見つけました。駅から徒歩12分と距離があるのでさすがに万人におすすめはできませんが、約60坪の物件で坪単価約7000円。しかも居抜き物件。同じ広さを渋谷で借りるとなると150万円(坪単価2万5000円で算出)ほどの賃料となり、そのギャップは毎月110万円。うーむ、一考の価値はあるのではないでしょうか?

ちなみに下記は笹塚から各主要駅への目安の移動時間です。

利用可能路線:京王線、京王新線(都営新宿線接続)
主要駅への所要時間:
新宿駅4分(直通)
渋谷駅12分(乗換1回)
六本木駅22分(乗換1回)
東京駅24分(乗換1回)
※幡ヶ谷、初台も上記目安から前後2、3分の範囲となります

ファミリー感ある笹塚、ちょっとディープな幡ヶ谷

続いて幡ヶ谷を紹介します。こちらも笹塚と同様、南北に幡ヶ谷六号通り商店街、西原商店街が伸びておりランチは山手線内側の下手な駅よりは困らないでしょう。笹塚がファミリー向けとすると、幡ヶ谷はちょっとディープで少しクセのある単身者向けの街といった向き。サクッと済ませられるランチスポットも豊富です。

飲食店は個性派揃いで幡ヶ谷ならではの魅力があります。人気のカレー屋(やたらカレー屋が多い)に焼鳥屋、ワインバー、果てはモンゴル居酒屋まで。飲食店以外にも、『HATAGAYA CITY』というロゴプリントを大胆にあしらった幡ヶ谷好きにはたまらない(?)アパレルを展開するお店があったり。個性が強くて楽しい街です。

さて、物件はどうかというと、たとえば駅から徒歩1分の距離に約60坪で坪単価約1万3000円、敷金が4ヶ月の物件が。敷金が一般的な物件よりも低いので、初期費用総額をかなり抑えることができます。

駅から徒歩6分ほど歩きますが、約45坪で坪単価約1万500円、敷金3ヶ月分の物件も。約25名くらいが収まる広さですので、現在10名ほどで、次の移転あたりのフェイズにちょうどいいかもしれません。笹塚と同じ単価感ですね。

笹塚、幡ヶ谷よりは相場やや高めの初台。「おいしさ」は少し下がるか?

最後に紹介する初台はご存知、東京オペラシティがドンとそびえる街ですが、南側には初台商盛会、東京オペラシティの北側には不動通り商店街があり、新宿のビル街に近いながらも下町風情が感じられます。

坪単価の相場感は笹塚、幡ヶ谷よりもちょっと高めの1万円台半ばあたり。現在、あまり空き物件は豊富ではなく、例えば駅から徒歩1分の好立地で坪単価約1万8000円のフロアがいくつかあったりといった感じです。当然、少し駅から歩けばもう少し坪単価も落ち着いてくるでしょうが、初台がいけるのであれば、幡ヶ谷、笹塚も含めて検討したいところです。

さて、いかがだったでしょうか。なかなかオフィスの移転先としては候補に上がってくることは少ないエリアだとは思いますが、考え方によっては十分検討エリアにも含められる気がしてきませんか?

坪単価を抑えて、内装に凝るというのもひとつ戦略ですし、まだ創業間もない小さな会社であれば、いっそのことこういったエリアに拠点を構え、社員の皆さんが職住近接しやすい状況を目指すというのもアリかもしれません。社員が40人、50人となってくると、立地に関してはなかなか大胆なジャッジがしづらくなってきますからね。ぜひオフィス移転の考え方の参考にしてみて下さい。

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オフィス移転ガイド Guide

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