オフィス移転が決まったら知っておきたい原状回復の話

オフィス移転を初めて検討される方に知っていただきたいのが、「原状回復」です。
原状回復とは、借主が退去する際に、「借りた物件を引き渡された時の状態の通りにする、元通りにすること」を意味します。オフィスは、マンションなどの住居用物件と原状回復の決まりが大きく違うため、オフィス移転を考え始めた時期には知っておきたい内容です。

創業期のベンチャー・スタートアップの企業は、

  • 住居用のマンションをオフィスとして兼用
  • インキュベーション施設や出資を受けた企業の一角を利用
  • シェアオフィスやコワーキングスペースに入居

といったケースが多いため、オフィスの原状回復についてなかなかイメージしづらいかもしれませんが、オフィスとして物件を借りた場合には借主の原状回復の範囲は限定されず、すべて貸主の負担で行う契約が一般的なのです。

そこで本記事では原状回復について知っておくべき基本的な情報をお届けします。

そもそもなぜ原状回復が必要なの?

原状回復が必要な理由、賃貸借契約の書面に明記されており、オフィスを借りる=原状回復を前提として利用する、という前提があるためです。
 
例えば、「乙は本物件内に取付・施設した造作・間仕切・建具等及び諸設備を乙の費用で撤去し本物件を原状に回復して甲に明渡さなければならない」のように契約書面に記載されてます。
 

住居とオフィスでこんなにも違う原状回復

先ほどもお伝えした通り、一般的に「原状回復」と聞くと多くの人は今利用している賃貸マンションを退去する時のイメージを持たれるかと思いますが、マンションなど住居用物件とオフィスなど事業用物件では原状回復の範囲が大きく異なります。

住居の場合、消費者保護の観点から通常損耗や経年劣化による室内の原状回復は、退去時には求められません。国土交通省は具体的な内容について「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をまとめており、トラブルの未然防止に努めています。

一方でオフィスの場合は、原状回復の範囲に制限はかかりません。その理由は、事務所を利用する人数や人の動き、どういった内装造作工事を行うかは借主の事業内容によって多岐にわたるため、どこまでが通常利用によって設備に影響が出たかと予想することが難しいからです。そのため、原状回復工事については都度見積もりが必要となります。

原状回復の範囲は条文だけだとイメージしづらいですが、基本的には以下のような項目と作業内容となります。床はタイルカーペットを全面張り替え、OAフロアは破損箇所があれば復旧、など原状回復項目が一覧表として契約書類の中にまとまっていることもあります。

原則的に行うことが前提となる原状回復内容

  • 床:タイルカーペットの張り替え、OAフロアの修理
  • 壁・柱:クロスの張り替え
  • 天井:天井ボードの塗装
  • 扉・窓枠:塗装

オーナーが設置した設備に対する原状回復内容

  • 電気設備:クリーニング、電球の交換、修理
  • トイレなど:クリーニング、修理
  • 空調:クリーニング

気になる原状回復費用、相場はどのくらい?

ではオフィスの原状回復には、実際にどの程度金額がかかるのでしょうか。
 
一般的には事業所の規模によって原状回復の費用が異なり、小〜中規模の事務所(10~50坪)の場合は1坪30,000円~50,000円、大規模の事務所(50坪以上)の場合は1坪50,000円~100,000円が相場となっています。
 
とはいえあくまで相場は相場。実際には物件を管理している会社やオーナーによって1坪あたりの金額には幅があります。例えば大手デベロッパーのビルの場合は、原状回復する際の指定業者も大手ゼネコンや管理会社となるケースがあり、指定業者経由で様々な業務を発注することでマージンが発生するため通常の業者よりも費用が高くなる傾向があります。
 
また、内装造作をどこまで造り込んでいるかによっても原状回復費用は変動します。内装造作が複雑であればあるほど、撤去に関わる人件費が必要になるため原状回復費用が上振れする可能性があります。
 
例えば、20坪の物件を原状回復する場合だと原状回復費用の目安は60万円〜100万円となり、その分敷金から引かれるため、移転コストとして発生するとしっかり事前に意識しておきましょう。
 
せっかくオフィスの内装をしっかり造り込んだのに半年も経たずに退去せざるを得ない……ということもありますが、基本的には契約内容に基づいて原状回復となります。
 

こんな方法も!居抜きの入居・退去と原状回復

物件によっては、前のオフィスの内装・設備をそのまま引き継ぐ「居抜き」という選択肢を検討できるかもしれません。居抜きでオフィスを退去する場合、内装造作を現在の借主から新しい借主が引き継ぐということになるため、現在の借主が負担する原状回復費用は大幅に圧縮されます!ただし、貸主への承諾や内装造作の譲渡をどこまで行うかなど調整するべき内容が非常に多いため、経験の豊富な仲介業者にサポートを依頼することで交渉をうまく進めることをおすすめします。
 
これは居抜き物件へ入居する場合も同じく内装造作工事のコストを削減できることを意味します。ただし、内装造作について何かトラブルがあった場合は貸主の責任にはならず、基本的には新しい借主の責任の範囲となります。最近はベンチャー・スタートアップの企業も退去や入居の際にSNSでまわりに声をかけるケースも増えてきており、この座組みを望む借主は増えてきています。
 
スイッチオフィスでは2016年から居抜きに関する情報を取り扱っており、居抜き退去や入居のサポートをさせていただいておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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