居抜きから一棟まで、オフィス物件のタイプ別チェックポイント

スイッチオフィスでは、企業のオフィス移転の選択肢を広げたいという想いで、通常のオフィスは掲載せず、厳選したオフィスのみを掲載しています。そのために、選んだ物件の種類は「居抜き」「内装造作付き」「デザイナーズ」「一棟」などのオフィスです。今回は、どのような視点で、オフィスを見るとよいのかをお伝えできればと思います。

居抜き

大幅な内装費用削減が望めるという理由から、特に若い成長企業にとって人気の高い「居抜き」。確かに魅力的なメリットはありますが、知識として押さえておかないといけない点も多く、実際居抜きのオフィスを探している企業も結構苦労するケースがあります。

まず第一に「居抜き物件の流通量は特に少なく、タイミング良く出会うにも縁があること」ということ。都内主要区ではおおよそ1万件ほどの空室がありますが、同時に募集されている居抜きオフィス自体は100件いくかいかないかぐらいでしょう。というのも、そもそも居抜きでの入退去はオーナーの承諾が必要で、現テナント・新テナント・オーナー間での調整事項が多く、オーナー視点でいうと居抜きオフィスは否定的なことが多いためです(そもそも一般的な賃貸借契約書内では原状回復義務の項目が記載されており、居抜きは許可されていないことが多いです)。また特に人気エリアの居抜きに関しては、オーナーが正式に外部募集を行い、インターネット上で募集が始まる前に、裏側でこっそり決まってしまうことも多いです。出会うにも縁が必要です。

そして「100%希望に沿う居抜きオフィスはないという前提で見てほしい」と思っています。物件数がそもそも少ないため、という点が前提ですが、賃料条件、エリア、時期、レイアウト(会議室の数など)、譲渡の範囲、数多くの考慮すべきポイントがあり、どうしても「ここはなぁ……」という点は出てきます。ただ「変えられないもの(エリア)」と「変えられるもの(内装など)」があるため、内見時に「70点だな…」と思っても多少の内装工事を入れるだけで、90点に近づけることも多くあります。単に現状だけで判断するのでなく、そこからどうすれば求める条件に近づけるか、そういった観点を持てると選択肢が広がるかもしれません。

メリット

  • 内装費用の大幅な削減が見込める
  • 移転ペースの早い企業におすすめ

デメリット

  • そもそもの物件の母数が少ない
  • 入居のタイミングが合わないケースが多い(≒重複家賃が増える)
  • 退去時の原状回復費が高くなる場合がある

内装造作付き/デザイナーズ

内装造作付き、デザイナーズといった内装、まずは仕組みの理解が必要です。オーナーからすると「なかなか決まらないオフィスだな」という区画があった場合、内装をグレードアップして、早めに入居者を見つけようと頑張る、というのが、2年前ぐらいの考え方でした。フリーレントも同様ですね。

ただここ最近の傾向としては希少性もあり人気も高いため「高い賃料で決めたい」から内装作り込もう、という視点に変わってきています。従って、内装造作付き/デザイナーズの場合、周辺のオフィス相場に比べ坪単価で数千円近く賃料が高くなる傾向にあります。それでもメリットは沢山あります。
(1) オフィス移転に必要なイニシャルコストを抑えることができる。
一番大きな利点はやはり内装構築費としてのイニシャルコストが大幅に抑えられることです。エントランスのロゴ看板やインフラ関連の構築費用に抑えられれば、数百万〜数千万ぐらい抑えられる費用感です。

(2) 内装構築を考える手間が省ける。

意外と大きいメリットで、40坪以上の区画であれば、内装を考えていく時間も1ヵ月〜2ヵ月以上になってきます。その時間と手間を省けます。また内装を作るための工事期間は、契約が開始してから行うことが一般的です。ですので、工事期間中もフリーレントがない限りは、賃料が発生し続けます。この点まで含めるとまた費用を抑えることに繋がります。

(3) メンバーが気持ちよく働くための素地作りがされているという目線

これは捉え方に関わりますが、内装は採用やブランディング、そしてメンバーのモチベーションに繋がることがあります。特にデザイナーズなどはわかりやすいですね。その目線で内装を構築しているオーナー様もいらっしゃいます。但しあくまでそれは素地であって、入居後どのようにオフィスを活かすのか、という目線を忘れてはいけません。

メリット

  • 内装構築に関わるイニシャルコストが抑えられる
  • 内装を考える手間が省ける

デメリット

  • ランニングコスト(賃料)が高くなる

 

一棟

そしてなかなか選択肢として見出しにくい物件の種別のひとつが「一棟ビルのオフィス」だと思います。よく話に上がるデメリットを考えると「執務室が別れてしまい部署間の連携がとれない」「水回りが多くなって面積がもったいない」などが挙げられます。

ただ階数によってその役割が大きく区切ることが出来れば、使い勝手の良さやコミュニケーションの面はクリアでき、むしろ内装で作る壁の量も減らせます。一棟といっても小さな坪数で階数が多くなるペンシルビルかレイアウト上での区切り方で難易度が高く、逆に3階建などでワンフロアが広く取れる一棟ビルはレイアウトを考えることも比較的用意です。

また一棟ビルの良さは他にもあります。そのビルの命名権が与えられることがあり、まるで自社ビルを所有しているようなお話ですが、この点が企業のブランディングにも繋がる可能性があります。

メリット

  • レイアウト効率が良くなるケースがある
  • ブランディングに繋がる(ビルの命名権が与えられる場合がある)

デメリット

  • うまくレイアウトできないと、使い勝手が悪く、コミュニケーションロスが生まれる

良さも悪さも出てくる中でも、オフィス探しのための選択肢は広げて考えていけると、より良いものになるはずです。一度自社に合う選択肢があるかチェックしてみてください!

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