オフィス移転や内装工事の際に必ず出てくる「A工事」「B工事」「C工事」というワード。A工事・B工事・C工事の区分ごとの違いを理解せずにオフィス構築を進めてしまうと、後々トラブルに発展したり、想定外の出費が発生したりする可能性があります。
この記事では、A工事・B工事・C工事の定義や違い、注意点について詳しく解説します。それぞれの工事区分を正しく理解し、スムーズなオフィス構築を実現しましょう。
目次
A工事・B工事・C工事とは？
A工事・B工事・C工事とは、オフィス移転や内装工事における3つの工事区分のことです。これらの区分は、主に工事の費用負担と工事内容によって分けられます。
オフィス移転・内装工事における3つの工事区分
A工事
「A工事」は、ビルオーナーが費用を負担し、ビルオーナーの指定する業者で行う工事です。具体的には、空調設備や電気配線、給排水設備などの修繕や撤去が含まれます。これらの工事は、建物全体の機能に直接影響を与えるため、専門的な知識と技術が必要です。ただし、テナントが移転する際にはほとんど発生しません。
B工事
「B工事」は、テナント企業が費用を負担し、ビルオーナーの指定する業者で行う工事です。例えば、壁紙の張り替えや床の補修、照明器具の交換などが該当します。B工事は、比較的簡単に行える場合もありますが、オフィスの美観や使い勝手に直接影響を与えるため、注意が必要です。ビルオーナーの指定業者による工事なのでスケジュールやコストを早めに確認・調整する必要があります。
C工事
「C工事」は、テナント企業が費用を負担し、テナント企業が指定する業者で行う工事です。例えば、デスクや椅子、キャビネットなどのオフィス家具の他、パーティションや什器類の取り外しも含まれます。C工事は、オフィスの使用状況に応じて最も変動しやすい工事区分です。工事をスムーズに進めるためには、事前に詳細な計画を立て、必要な作業をリストアップしておくことが重要です。
それぞれの違いを理解することの重要性
A工事・B工事・C工事の違いを理解することは、オフィス構築プロジェクトを成功に導くための重要な鍵です。まず、それぞれの工事区分における費用負担と工事内容を把握することで、オフィス構築にかかる総費用を正確に見積もり、予算計画の精度を向上させることができます。これにより、プロジェクトの初期段階で予算オーバーを防ぎ、資金繰りをスムーズに進めることが可能になります。
また、工事の段取りを効率的に計画し、無駄な時間を削減できます。例えば、A工事とB工事の作業内容やコストを把握しながらC工事の計画を立てることで、各工事の連携をスムーズにし、全体の工期を短縮できます。結果としてオフィスを早期に稼働させることが可能になり、ビジネスの機会損失を最小限に抑えることにも貢献します。
さらに、ビル毎にA工事・B工事・C工事の工事区分が異なります。ここに記載している工事内容は一般的な内容なので、入居前に必ずA・B・C工事区分の資料を受けることが必要です。その資料を元に工事区分の違いを理解することで、貸主と借主の間で工事内容や費用負担に関する認識のズレを防ぎ、後々のトラブルを未然に防ぐことにもつながります。
例えば、B工事とC工事の境界線が曖昧なまま工事を進めてしまうと、後から「これはB工事で貸主負担のはずだ」といった認識のズレが生じ、追加費用の請求や工期の遅延に繋がる可能性があります。それぞれの役割と責任を明確にすることで、円滑なコミュニケーションを促進し、プロジェクト全体をスムーズに進めることができるでしょう。
A工事とは？
まずは、3つの工事区分のうち、「A工事」について詳しく見ていきましょう。
A工事の定義と概要
A工事とは、建物所有者（貸主）の負担で行われる、建物の外装や外壁、エレベーター、共用部分など、建物の基本構造に関わる工事のことです。これらの工事は、建物の価値や機能を維持するために必要不可欠なものであり、入居企業が直接的に指示したり、費用を負担したりすることはありません。
A工事の対象箇所（スケルトン工事、共用部工事など）
A工事の対象となる箇所は、主に以下の2つです。
対象 | 工事内容 |
スケルトン工事 | スケルトン工事とは、内装や設備を全て撤去し、建物の躯体（骨組み）だけの状態に戻す工事です。前のテナントが退去した後に行われることが多く、次のテナントが自由に内装やレイアウトを設計できるようにするための工事です。 |
共用部工事 | 共用部工事とは、エントランス、廊下、エレベーター、トイレなど、建物内の共用部分における工事のことです。これらの共用部分は、建物の所有者が維持管理を行うため、 |
A工事は入居企業に直接的には関係はない
A工事は、貸主が費用を負担し、共用部など建物の基本構造に関わる工事であるため、入居企業がA工事の内容や費用について直接関与することはありません。よって、入居企業はA工事に対して費用負担もなければ、工事内容を指示することもできません。
しかし、A工事の内容によっては、入居企業が利用できる設備や共用部の仕様が変わる可能性があります。例えば、共用部のリニューアルによってエントランスのデザインが一新されたり、トイレの設備が最新のものに交換されたりすることで、入居企業の従業員や来客にとってより快適なオフィス環境となるでしょう。そのため、貸主が建物の共用部分をしっかりと維持管理しているかどうかの指標としてA工事の内容を確認しておくことは、借主に直接的には関係ないものの、非常に有益となります。
B工事とは？
続いて、「B工事」について解説します。B工事は、A工事とは異なり、入居企業が費用を負担する工事です。しかし、工事の発注や施工管理は貸主が行うという点で、C工事とは異なります。B工事は、A工事とC工事の中間的な存在と言えるでしょう。
B工事の定義と概要
B工事とは、貸主が選定した工事会社が施工し、借主が費用を負担する工事のことです。主に、内装の仕上げや設備の設置など、建物全体の機能や性能に関わる工事がB工事に該当します。B工事は、貸主が建物の価値を維持するために必要な工事であり、借主の要望に合わせてカスタマイズされることもあります。
B工事の対象箇所（消防設備工事、給排水設備工事など）
B工事の対象となる箇所は、主に以下の通りです。
対象 | 工事内容 |
消防設備工事 | 消防法に基づき、火災警報設備、消火設備、避難設備などを設置したり、工作物に取り付けたりします。 |
給排水設備工事 | トイレやキッチンなどの給排水設備の設置や改修も、B工事の対象となります。 |
電気設備工事 | 照明やコンセントなどの電気設備の設置や改修も、B工事として行われることがあります。 |
空調設備工事 | オフィス全体の空調設備の設置や改修も、B工事の対象となります。 |
B工事の注意点
B工事は、オフィス環境の快適性や機能性を向上させるために重要な工事ですが、以下の点に注意が必要です。
高額になりやすい
B工事は、内装や設備に関する大規模な工事が多いため、費用が高額になりやすい傾向があります。事前に予算をしっかりと立て、貸主と費用負担について十分に協議しておくことが重要です。
工事内容の自由度の低さ
B工事は、貸主が選定した工事会社が施工するため、借主が工事内容を自由に決めることはできません。どこまでがB工事の範囲なのか、どこからがC工事になるのか、事前に貸主と確認し、認識のズレがないように注意しましょう。
オーナー都合による、工事期間延長の可能性
B工事は貸主側の都合で工期が延長される可能性があります。例えば、他のテナントの工事状況や建物の状況によって、B工事のスケジュールが変更されることがあります。事前にそういった状況も予期し、余裕をもった移転計画を立てることが重要です。
追加工事費用の発生の可能性
B工事中に予期せぬ問題が発生し、追加工事が必要になる場合があります。例えば、建物の老朽化によって追加の補修工事（壁のひび割れ補修、鉄骨の腐食対策など）が必要になったり、設備の変更に伴って配線工事が必要になったりすることがあります。事前の見積もりを正確に行い、予備費の項目など、予期せぬ工事費の発生に備えた予算計画を立てておくことが重要です。
原状回復義務の範囲
B工事によって設置された設備や内装は、貸主の所有物となるため、退去時に原状回復義務が発生する場合があります。どこまでがB工事の範囲でどこからがC工事の範囲なのか、原状回復の範囲について事前に貸主と確認しておくことが重要です。
B工事の落とし穴（原状回復費）
B工事は、借主が費用を負担するため、一見するとC工事と同様に自由にカスタマイズできると思われがちです。しかし、B工事によって設置された設備や内装は、貸主の所有物となるため、退去時に原状回復義務が発生する場合があります。例えば、B工事で床材をカーペットからフローリングに変更した場合、退去時には元のカーペットに戻す必要があるかもしれません。このような原状回復工事は、借主の負担となるため、B工事を行う際には、原状回復費用の負担についても事前に確認しておくことが重要です。
また、B工事の内容によっては、賃料に影響を与える可能性もあります。例えば、高価な設備を導入した場合、賃料が上がる可能性があるため、B工事の内容と費用については、事前に貸主と慎重に協議する必要があります。
C工事とは？
最後に、入居企業が自由に内装や設備をカスタマイズできる「C工事」について解説します。C工事は、A工事やB工事とは違い、オフィス空間を自社のブランドイメージや働き方に合わせて自由にデザインできるというメリットがある一方、いくつかの注意点も存在します。
C工事の定義と概要
C工事とは、入居企業（借主）が費用を負担し、自社で選定した工事会社に発注する工事のことです。主に、内装工事やオフィス家具の設置、電気工事、LAN工事などがC工事に該当します。C工事は、借主のニーズや好みに合わせて自由にオフィス空間をデザインできるため、企業の個性やブランドイメージを反映させることができます。
C工事の対象箇所（内装工事、電気工事、LAN工事など）
C工事の対象となる箇所は、主に以下の通りです。
対象 | 工事内容 |
内装工事 | 間仕切り壁の設置や撤去、壁紙の貼り替え、床材の変更など、オフィス空間の内装に関する工事全般 |
電気工事 | コンセントの増設や配線工事など、電気設備に関する工事 |
LAN工事 | オフィス内のネットワーク環境を構築するためのLAN配線工事 |
オフィス家具の設置 | デスク、チェア、会議テーブル、収納家具など、オフィス家具の設置 |
その他 | セキュリティシステムの設置、看板の設置、デザイン装飾など、オフィス環境をより快適にするための様々な工事 |
C工事の注意点
C工事は、オフィス空間を自由にデザインできるというメリットがある一方、以下の点に注意が必要です。
自由度と原状回復義務
C工事は、内装や設備を自由にカスタマイズできますが、退去時には原状回復義務が発生する場合があります。契約書に記載されている原状回復の範囲を確認し、どこまでがC工事の範囲なのかを事前に把握しておくことが重要です。
業者選定
C工事は、入居企業が自由に業者を選定できます。複数の業者から見積もりを取り、実績や費用、得意分野などを比較検討して、最適な業者を選ぶことが重要です。
近隣への配慮
C工事を行う際には、騒音や振動、搬出入などによって、近隣に迷惑をかけないように注意が必要です。事前に近隣への挨拶を行い、工事期間や時間帯などを伝えておくことが大切です。
工事の費用を抑えるポイント
ここまで、A工事、B工事、C工事のそれぞれの違いや注意点について解説してきました。これらの工事は、費用負担の観点から見ると、A工事は貸主負担、B工事とC工事は借主負担となります。特にB工事とC工事は、借主の費用負担が大きくなる可能性があるため、費用を抑えるための工夫が重要です。
B工事の費用を抑えるポイント
B工事は、貸主が選定した業者によって行われるため、費用や工事内容について交渉の余地が少ないと思われがちです。しかし、工夫次第で費用を抑えることは可能です。
工事項目の精査とA工事への変更交渉
B工事の範囲を精査し必要最小限に抑えることで、費用を削減できます。例えば、B工事の対象となる工事項目の中で共用部に繋がる給排水設備の改修などは、A工事として交渉できる可能性があります。本当にB工事として必要な工事項目かどうかを精査し、貸主と交渉してみましょう。
相見積もり取得の依頼
貸主が選定した業者だけでなく、他の業者からも見積もりを取得し、比較検討することで、より費用を抑えられる可能性があります。ただし、B工事の場合は貸主の承認が必要となるため、事前に相談しておきましょう。
専門家への相談
不動産や建築の専門家に相談することで、補助金の活用や、税金対策など、B工事の費用を抑えるための具体的なアドバイスを受けることができます。また、貸主との条件交渉を代行してくれるケースもあります。専門家の知識や経験を活かして、最適な費用削減策を見つけましょう。
C工事の費用を抑えるポイント
C工事は、B工事と違い借主が自由に業者を選定できるため、費用を抑えるための選択肢が豊富にあります。
相見積もりの取得
複数の業者から見積もりを取得し、費用やサービス内容を比較検討することで、より費用対効果の高い業者を選ぶことができます。
必要な工事内容の見直し
必要な工事内容を見直し、優先順位をつけることで、費用を抑えることができます。例えば、壁紙の変更は必須ではないが、照明の変更は業務効率に直結するため優先する、といった判断が重要です。
工事スケジュールの調整
工事の繁忙期を避けることで、費用を抑えられる場合があります。また、工期を短縮できるようなスケジュールを組むことで、人件費などのコスト削減に繋がります。
中古家具の活用やDIYでの仕上げ
新品のオフィス家具を全て揃えるのではなく、中古家具を活用したり、一部をDIYで仕上げたりすることで、費用を抑えることができます。これらのポイントを踏まえ、B工事とC工事の費用を抑える工夫をすることで、オフィス構築にかかる費用を大幅に削減できる可能性があります。
まとめ：A工事・B工事・C工事の違いを理解して、スムーズなオフィス移転・内装工事を
オフィス構築におけるA工事・B工事・C工事の違い、それぞれの注意点、費用を抑えるポイントについて解説しました。A工事は貸主負担、B工事とC工事は借主負担ですが、B工事は貸主が業者を選定する点が異なります。それぞれの工事区分には、メリットとデメリットがあり、費用負担や工事内容、自由度などが異なります。これらのA工事・B工事・C工事の違いを理解し、各工事の注意点を押さえることで、スムーズなオフィス構築と理想のオフィス空間を実現しましょう。
監修
木幡 大地
株式会社ヒトカラメディア / 企画営業部 事業部長
大学卒業後、3社を経てヒトカラメディアへ入社。10年以上、一貫してオフィスビルの賃貸仲介業に従事。現在は株式会社ヒトカラメディアの企画営業部事業部長として、スタートアップから大企業まで、さまざまな企業のオフィス移転の支援を行う。その知識量と経験、都心部のビル事情をほぼ把握していることから業界内では”ビルマニア”として知られ、独自のリサーチからはじき出された『オフィス坪単価マップ』は毎年注目を集めている。『日本経済新聞』『東洋経済』『ITmedia』『NHK WORLD-JAPAN』等、多数の取材実績あり。
執筆者
スイッチオフィス編集部
居抜きオフィスからセットアップオフィス、コスパの高い通常オフィスまで、成長企業のためのコスパの高い物件を紹介している「スイッチオフィス」。スイッチオフィス編集部では、物件情報だけでなく、物件探しから内装デザイン、諸工事、引越しまで、オフィス探しやオフィス移転に関する様々なお役立ち情報を発信しています。
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